Calculer la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value imposable s'effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'impôt est ensuite calculé.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé. Et ce calcul n'est pas touché par la réforme.

Plus-value brute = prix de vente corrigé - prix d'acquisition corrigé

Prix de vente corrigé

Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente).

Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité.

On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites...) ou les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble...

Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Conseil : le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value immobilière imposable, vous pouvez dissocier le prix de vente des meubles de celui du logement. En vendant les meubles à part, vous diminuez donc le montant de la plus-value imposable. Mais il faut justifier de leur prix (en fournissant des factures, ou, à défaut, un inventaire effectué par un commissaire-priseur par exemple ...) et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement.

Prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

On majore le prix d'achat :

des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'il est supérieur à 7,5 %. En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures émanant d'entreprises.

Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22,5 %.

Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute.

Calcul de la plus-value imposable

La plus-value imposable, on parle aussi de plus-value nette, s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L'idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant d'impôt baisse. 

On applique les mêmes grilles d'abattement quel que soit le type de bien, immeuble bâti ou terrain à bâtir.

Pour les terrains à bâtir, des abattements supplémentaires de 70 à 85 % sont applicables depuis le 1er janvier 2018 si la cession permet la construction de logements dans les zones très tendues (a priori les zones A et A bis).

Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.

Délai de détentionPourcentage d'abattementJusqu'à cinq ans de détention0 %6e année6 %7e année12 %8e année18 %9e année24 %10e année30 %11e année36 %12e année42 %13e année48 %14e année54 %15e année60 %16e année66 %17e année72 %18e année78 %19e année84 %20e année90 %21e année96 %22e année100 %

Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.Délai de détentionPourcentage d'abattementJusqu'à 5 ans de détention0 %6e année1,65 %7e année3,3 %8e année4,95 %9e année6,6 %10e année8,25 %11e année9,9 %12e année11,55 %13e année13,2 %14e année14,85 %15e année16,5 %16e année18,15 %17e année19,8 %18e année21,45 %19e année23,1 %20e année24,75 %21e année26,4 %22e année28 %23e année37 %24e année46 %25e année55 %26e année64 %27e année73 %28e année82 %29e année91 %30e année100 %

* Les années de détention se comptent en années pleines. Ainsi, pour bénéficier d'un abattement de 11,55 %, vous devez détenir le bien depuis au moins 12 ans ; cela signifie que vous vendez après 12 années pleines de détention, soit entre 12 et 13 ans de détention. De la même façon, vous bénéficiez d'un abattement de 100 % pour une vente intervenant après 30 années pleines de détention.